来源:中国是直通车。
文/庞无忌
难得的双休日，央行、银监会发布房贷新政:对使用贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
这是什么意思？这个政策“红包”有多大？谁能拿到？房地产市场能“回暖”吗？
首套房最低利率4.4%！
政策调整后，首套房利率下限由原来的4.6%下调至4.4%。
根据官方政策，全国层面首套商业性个人住房贷款利率下限由同期贷款市场利率报价(LPR)调整为同期LPR减20个基点。抵押贷款利率是指5年期以上的LPR。今年4月20日发布的5年期LPR利率为4.6%。调整后首套房利率最低降至4.4折。
值得注意的是，这只是利率下限的调整，而不是买房的线%的利率。具体情况需要参考各个城市和银行的利率政策。
谁能享受20个基点的“降息”？
首先，政策只针对新购房者，在政策发布前已经购买的，不能享受降息优惠。
其次，政策只针对贷款购买首套房的家庭。二套房贷利率不变，仍执行5.2%(LPR+60个基点)的下限标准。
此外，政策下调了首套房的利率下限。如果所在城市的房贷利率没有降到下限，就无法享受20个基点的“降息”。
我国个人住房贷款利率和首付比例按照因城施策的原则确定，采取全国、城市、银行的定价机制。根据央行此前的介绍，以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限的LPR加60个基点，这是全国都应该遵守的下限政策。
一些地方往往根据自己的房地产市场情况，在国家利率下限的基础上再加点。因此，大多数城市的首套房贷利率不尽相同，报价高于5年期以上的LPR。
据RealData统计，2022年4月，103个城市主流首套房贷利率为5.17%，二套房贷利率为5.45%。其中，苏州、南通的首套主流利率降至房贷全国最低4.6%。
这意味着，央行新政出台后，在苏州、南通等城市购买首套自住住房可以“一步到位”，房贷利率将降至4.4%。
贷款买房能省多少钱？
比如，同城政策下限和银行具体执行利率与国家政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住住房时，利息支出减少。
据专家测算，按照贷款金额50万元，期限30年，等额本息还款计算，如果利率下调20个基点，平均月供将减少60元左右，未来30年利息支出将减少2万元左右。
各地房贷利率下调空进一步拉开。
很多人把政策解读为房贷利率下调，但这种理解并不完全准确。这与其说是直接的房贷利率下调，不如说是各地下调房贷利率的一个窗口。2008年也有类似政策，将房贷利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍。
华夏研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空空间将进一步打开。预计各地将结合当地实际调整房贷利率，降低购房成本，提高购房意愿。
此前，苏州、广州等城市的部分银行已将优质客户的房贷利率下调至4.6%的最低基准线，对市场情绪起到了积极的带动作用。未来预计会有更多城市将房贷利率下调至最低要求。
欢迎来到房地产市场
短期看房地产金融，央行宽松的信贷政策无疑有助于提振市场信心。
陈文静表示，根据中指的监测数据，今年以来，全国已有100多个城市的房地产政策优化调整超过200次。4月份以来，政策优化的节奏和力度都在加大。但由于部分地区疫情反复，短期政策效果不明显，房地产市场仍处于深度调整期。全国统一下调首套房贷利率下限，对当前市场预期会起到积极作用，对市场也会产生实质性的利好。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小妮表示，目前多地疫情反复，冲击各行业发展，房地产市场信心不足，居民购买力下降。央行大幅信贷宽松政策一方面降低了居民购房门槛，另一方面也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，市场短期看金融，宽松的金融环境必然有助于市场向好。
王晓彤指出，新政后首套房房贷利率可低至4.4%，已回到2015年9月后的房贷水平。2016年全国房地产升温的一个重要原因是宽松的信贷环境。可以预见，这种宽松的信贷政策有望成为房地产市场企稳的助推器。
改善性需求也是有益的。
虽然这一政策没有调整二套房的利率水平，但各地可能会降低“首套房”的认定标准。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李预计，未来贷款认定政策可能会有所调整，如直接放宽首套认定或放宽二套认定，降低二套房利率。此前，部分城市已实行“认贷不认房”政策，购房人结清贷款即可认定为首套房。
